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官方部委定調2015樓市大局 已出臺幾大政策
??被稱為是一場內部約定唱漲房地產穩定經濟的計劃全面開啟，中央各部委主要負責人(八位中央部
局重要領導：李總理，央行行長周小川、財政部長樓繼偉、住建部長陳政高、國土部長薑大明、發改委副主任朱之鑫、統計局長馬建堂、國開行行長鄭之傑)非常罕
見的密集於去年12月底與2015年1月份發聲針對中國房地產市場，掀起市場走向的爭論。
??對八部局委的2015年房地產走勢的言論如何看，對中國房地產市場大局會有什麼影響?是否決定瞭房價走勢?房地產市場會怎麼走?房地產政策會如何調整?
??根據對房價上漲規律的研究，決定房價的因素，短期看貨幣政策與供需關系及市場預期、房企資金。中期看土地供應、經濟增長、需求變化、長期看人口結構、人口流動、產業發展、經濟增長。
??在分析中央八大部局對房地產言論之前，首先說下當前中國房地產市場八大特征：一是庫存高。二是去行政化。三是無調控化。四是呈大分化。五是結構不平化。六是房企集中化。七是指標下行化。八是去杠桿化。
??其次是國傢住建部正式出發全面化解樓市最大風險，即高庫存，且集中於三四線城市，說明一二線城市供小於求。
??最後是銀行貸款利率並未全面下調，有上升的趨勢。因此，房地產作為經濟運行、金融安全、地方財稅收入、產業結構調整最好的氣墊，一旦破滅，中國會爆發嚴重的經濟危機、金融風暴、債務破產的恐怖事情。
??穩住中國經濟，必須穩定房地產市場，這就是為什麼中央各部局集中於去年12月底與 2015年1月紛紛出言“托市”，穩定市場預期，支持房地產的背後根本原因。
??一是國傢住建部：
??2015年房地產市場保持平穩運行。
??1)國傢住建部：促進房地產市場平穩健康發展。
??2014
年12月19日，在全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長陳政高表示，2014年房地產市場供求狀況發生瞭一些變化，隨著新型城鎮化的推進，相當數量的
新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，註意地區間的差異，
跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。
??2)國傢住建部：擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見。
??2014年12月1日，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。
??3)國傢住建部：棚改房源將不再局限於政府主導。
??2015
年1月，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住房和城鄉建設部部長陳政高在包頭舉行的全國棚戶區改造經驗交流會上表示，隨著保障
房建設的持 續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限於政府主導建設，符合接受保障的傢庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。
??4)國傢住建部：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。
??2015年1 月14日，住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
??截至2014年12月底，全國商品房待售面積達到6.2億平方米的歷史新高; 硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。
??住建部上述《意見》找到瞭一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”
??上述《意見》與住建部2014年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。風險點在於，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租後租金回報率可能會變差。
??《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。
??預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售並舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。
??上
述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。
2012年該機構曾在上海某區打包瞭公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。住建部傾向於首先進行公租房REITs的實踐。
??北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接瞭保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產;並且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。
??試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”(SPV)用於REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs並上市。
??對於試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累瞭大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。
??但是，無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。
??盈利難題，前述《意見》稱，要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。
??通過發行REITs，可充分利用社會資金，進房貸2胎 房貸2胎利率試算表怎麼貸款比較會過件入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。
??積極鼓勵投資REITs產品。
??各城市要積極開展REITs試點，並逐步推開;但對於如何推進支持，如何進行優惠和補貼，並未提及。而商業地產的REITs 同樣不容樂觀。
??根據廣發證券(000776,股吧)的測算，當前國內的商業地產除瞭寫字樓的收益率略高於10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低於10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。
??最大的障礙在於稅收體制。
??在REITs 最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬於免稅資產。在中國香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。
??但國內稅收體制對商業物業公司不利，導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。盡管推行REITs困難重重，但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。
??其中動手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，萬科負責操盤管理運營，實現商業地產資本化。
??2014
年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書，雙方擬成立資產平臺公司，用於收購萬科所擁有的9個商業物業。根據公告，凱雷和萬科
分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。
??2014年12月25日，針對旗下的社區商業，萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣佈進行一項商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共 計5個社區商業物業。
??東方藏山表示，雙方聯手將要打造第一隻中國社區商業REITs。
??作為國內持有物業的老大，萬達亦不甘落後。2015建地買賣怎麼貸款比較會過件年1月14日，萬達商業與光大安石、嘉實基金(博客,微博)、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4傢機構擬投資 240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。
??與
此同時，萬達還在與多傢海內外大型投行、保險公司和基金洽談，今年上半年將宣佈更多類似的投資計劃。就在2014年底，由全經聯等發起的中國REITs聯
盟成立。21世紀經濟報道獲悉，聯合發起人中包括中信產業
基金、中信證券(600030,股吧)、華潤信托、金融街(000402,股吧)控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。
??中國REITs聯盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。
??但在中國，長期以來，由於REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高瞭融資的成本，也造成瞭房地產業和金融業難以解決的死結，中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展，都遭到掣肘。
??未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。
??2015年我國新開工建設保障性安居工程任務目標700萬套，基本建成480萬套。
??對
於完成方式，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置。指導督促商品住房
較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。
??齊
驥指出，各地安排公租房的建設任務，必須自下而上，按需申報，盡力而為，千萬不要為瞭目標任務，不顧需要盲目加量。大力推進通過長期租賃購買中小戶型商品
房等方式籌集公租房房源，對縣城、產業園區更要按需定建，做好規劃，避免閑置。棚改實施多年，待改造的地塊多是商業開發價值小、資金平衡難的區域。
??因
此，資金籌措難、拆遷安置難的矛盾更加凸顯。在當前房地產市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實起來更加困難，在商品房項目中配建的棚改安置房
項目開工及施工進度都受到瞭不同程度的影響。林區、墾區、獨立國有工礦地區配套市政基礎設施歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。
??由於地方政府財政收入銳減，再建保障房資金壓力加大也是保障建設轉向的重要原因。利用現有房源做安置房，可以在有效解決未來總庫存的同時減少建設費用，化解地方的財政負擔。
??2015年1月20日國傢統計局公佈的數據顯示，數據顯示，2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。
??2014
年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加
1352萬平方米，辦公樓待售面積增加202萬平方米，商業營業用房待售面積增加361萬平方米。另外，2014年全國商品房銷售額為76292億元，同
比下降6.3%。
??截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。
??根據國傢統計局公佈的數據，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去新開工面積，當前的庫存量需要半年以上的時間來消化。
??房地產市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。在庫存創新高的同時，2014年房地產開發和銷售增速顯著下降。
??
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/08115969255713539942508.shtml
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